Forums Création d’actifs Immobilier Questions immo locatif: avez vous des éléments de réponse?

Ce sujet a 3 réponses, 3 participants et a été mis à jour par  Paul M, il y a 11 mois et 1 semaine.

4 sujets de 1 à 4 (sur un total de 4)
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  • #383

    Anne
    Electron Libre
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    Yo 🙂

    Suite à mon premier poste: voici les questions que l’on aimerai approfondir, je suis certaine qu’à nous tous on a déjà plein de réponses!

    Quels sont les meilleurs outils/astuces pour calculer un cash flow au plus proche de la réalité et qui saura convaincre un banquier de nous prêter avec ou sans apport!

    Connaissez vous des banquiers qui pourraient jouer le jeu d’un prêt sans apport? Qu’est-ce qui sera déterminant dans nos chiffres, en premier achat pour le convaincre?

    A partir de quels chiffres faire un achat sûr? ou à faible risque?

    Si vous avez déjà acheté sans aucun apport: pouvez vous nous décrire comment?

    Avez vous déjà acheté un bien en passant par des agents immobiliers, des chasseurs d’appart? Connaissez vous de bons agents?

    Connaissez vous de bons artisans pour de potentielles rénovations? Est-ce judicieux d’acheter un bien à rénover pour du locatif?

    Sur quoi être vigilent lors d’une visite?

    Connaissez vous le contexte juridique actuel? Ses répercutions sur ce type d’investissement?

    Et voilou! Merci!!

    #384

    Anne
    Electron Libre
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    Pour commencer à répondre à la question de ce qu’il faut regarder pour une visite: moi je regarde principalement l’état d’humidité (traces intérieur, extérieur), état de la toiture, derniers CR de copro pour un appart, état des poutres de soutien (on peut tester la solidité en y mettant une pointe par exemple). Le reste (élec, gaz, conso tout ça est donné dans les rapports d’experts obligatoires lors de la vente, donc à demander et parcourir pendant la visite). Ensuite moi je m’étais fait un tableau comparatif avec hauteur sous plafond (gain de m² ou d’aisance), type de sol, type de chauffage et d’eau chaude, présence d’une ventilation, d’une cave, d’une place de parking, d’une vue…

    Après si c’est pour rénover, je prends des mesures pour faire une estimation du coût des travaux: voir un bout d’article que j’avais fait ici!

    Voilou 🙂

    Anne

    #387

    Franck
    Admin
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    Excellent idée Anne de dresser cette liste de questions que tout le monde doit se poser pour un achat immobilier.

    Si chacun vient comme toi apporter une réponse dans la liste ça va être top 😉

    (personnellement je n’ai aucune expérience sur le sujet mais je poste cette réponse uniquement pour que tout le monde prenne connaissance de ton sujet vu que tu l’as écrit avant que je ne mette en place le principe de notifications par email 😀 )

    #415

    Paul M
    Electron Libre
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    Salut Anne, et salut à tous les investisseurs !

    Alors c’est effectivement une très bonne idée ce post, et je vais essayer d’apporter ma pierre à l’édifice avec quelques éléments de réponse 🙂 Je précise que je n’ai pas encore pris le temps d’écouter en replay la conf call que vous avez faite avec Ghislain et où vous avez du certainement aborder quelques-un de ces points…

    Quels sont les meilleurs outils/astuces pour calculer un cash flow au plus proche de la réalité et qui saura convaincre un banquier de nous prêter avec ou sans apport!

    Personnellement pour le moment j’utilise le bon vieux Excel pour mes calculs, je trouve qu’il est possible de faire beaucoup de chose déjà avec…

    Après j’ai connaissance d’un autre outil (payant mais disposant d’un module gratuit a priori satisfaisant) que je n’ai pas encore testé mais qui est utilisé par d’autres investisseurs  et qui permettrait d’avoir des rendus sympathiques: https://www.rendementlocatif.com/

    Connaissez vous des banquiers qui pourraient jouer le jeu d’un prêt sans apport? Qu’est-ce qui sera déterminant dans nos chiffres, en premier achat pour le convaincre?

    A titre personnel non, mais le prêt à 110% ça se fait oui ça c’est sûr.

    A partir de quels chiffres faire un achat sûr? ou à faible risque?

    Je pense qu’il faut garder à l’esprit  que même la pierre n’est pas sans risque. Maintenant, effectivement il y a des façons de « faire tendre le risque vers 0 » : en achetant bien en dessous du prix du marché par exemple …

    Question chiffres ça dépend des investisseurs et surtout de tes objectifs perso. Certains se basent uniquement sur la renta(bilité) d’autre sur le Cash Flow. Pour être sûr que nous parlons bien de la même chose, voici comment je définis les termes

    Renta brute = Revenus locatifs Annuel hors charges/Capital investi, où capital investi  = Prix d’achat + travaux + frais notaires + frais agences (s’il y en a)

    Cash Flow net mensuel = Loyer – Charges

    Cash Flow net net mensuel = Loyer – Charges – impôts lissé sur l’année

    Personnellement je vise une renta min de 10 % : avec ce chiffre tu sais que normalement tu as un projet qui s’autofinance et qui te rapporte (sauf si très mauvaise optim fiscale ou charges fixes vraiment trop importantes…).

    D’autres te diront « je ne pars pas en dessous de 15% de renta  » ou « je vise à minima un Cash Flow net net de 500€/mois  » etc etc.

    C’est à toi de voir 🙂

    Si vous avez déjà acheté sans aucun apport: pouvez vous nous décrire comment?

    Pas encore le cas, mais bientôt j’espère 😀

    Avez vous déjà acheté un bien en passant par des agents immobiliers, des chasseurs d’appart? Connaissez vous de bons agents?

    Dans mes recherches je côtoie aussi bien des agents immo que des particuliers. L’agent immo (AI) n’est pas forcément un obstacle, bien sûr il y en a des bons et mauvais. Mais il faut plutôt voir l’AI comme un allié: étant donné qu’il cherche à encaisser sa commission le plus rapidement possible, il pourra être d’une grande utilité dans la négo avec le/la propriétaire. Si tu convaincs l’AI que ton offre  tient la route, il fera le travail de négo à ta place, et potentiellement réussiras là on nous aurions pu échouer.

    Chez les particuliers il y a « 2 cas » (je schématise) : soit tu tombes sur un investisseur qui comprendras potentiellement ton raisonnement par les chiffres et avec qui il sera « simple » de discuter (« je cherche à avoir X% de renta, j’estime les travaux à X k€, donc je vous en offre X k€ ») ; ou bien tu tombes sur un particulier non investisseur pour qui son bien c’est tout, et pour qui il est impensable de parler baisse de prix.

    Connaissez vous de bons artisans pour de potentielles rénovations? Est-ce judicieux d’acheter un bien à rénover pour du locatif?

    1. Pas encore sur la région Lyonaise,
    2. Oui c’est même conseillé ! Travaux = potentiel de négo + moins de concurrence à l’achat, potentiel de plus-value pour la revente, et surtout, optimisation fiscale …

    Sur quoi être vigilent lors d’une visite?

    je regarde l’état de l’installation électrique (faut-t-il la remettre aux normes ?), les évacuations, la plomberie, le type de chauffage (et l’état des convecteurs s’il faut les changer), les menuiseries, la distribution globale du bien : possibilité de rajouter une cloison pour faire une chambre en + ? ou casser une cloison pour agrandir etc. Je fais attention également à l’état des parties communes + façade + toiture.

    Connaissez vous le contexte juridique actuel? Ses répercutions sur ce type d’investissement?

    Vaste sujet ! et difficile d’y répondre comme cela étant donné qu’il y a plusieurs « types » de location / stratégies possibles : location nue, location meublée classique (LMP/LMNP), location meublée courte durée (type AirBnB), Colocation (qui peut être nue ou meublée) …

    Pour ma part je suis assez frileux sur la location courte durée : la législation à tendance à se durcir dans les grandes villes étant donné la concurrence « déloyale » pour les hôtels et professionnels du secteur…. Mais je ne me suis que peu penché sur le sujet et donc probablement mal placé pour y répondre.

    Il y a des évolutions sur les textes qui régissent la location et les obligations locatives  (loi ALUR de 2015 : zones tendues, encadrement des loyers etc) mais c’est globalement stable du côté de la loc nue/ meublée j’ai l’impression. A titre d’exemple, le texte fondamental qui régit la location nue date encore de 1989 … (bien que complété par la loi ALUR).

    Concernant les prélèvements sociaux (impôts…) il y a également eu du mouvement en peu de temps : ceux-ci n’étaient que de 0,5% en 1996 et s’élèvent aujourd’hui à 17,2% ….

     

    Au plaisir d’en rediscuter de vive voix !

    Paul

     

     

     

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